Precio de la vivienda en España
El precio de la vivienda en España, referido al precio de compra y venta de la vivienda en el territorio español, ha mantenido históricamente cierta estabilidad en relación con los ingresos familiares -o renta disponible- excepto en las denominadas burbujas inmobiliarias o crisis inmobiliarias; periodos en que los precios sufrieron alzas desmesuradas: burbuja inmobiliaria de 1986 a 1992 - que afectó a los precios pero no tanto al volumen construido- y sobre todo la Burbuja inmobiliaria en España de 1997 a 2007.<ref name=Naredo/>
Los efectos principales del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007 han sido la caída paulatina de precios en la vivienda que continúa en 2013, -crisis inmobiliaria española 2008-2013- y su contagio a la economía -Crisis económica española de 2008-2014- y a las instituciones políticas y sociales -Crisis española de 2008-2014-.<ref name=Naredo>El modelo inmobiliario español y sus consecuencias, José Manuel Naredo, Comunicación en Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), Université París 12 Val-de-Marne, 2010</ref>
Sumario
Precio de la vivienda en compraventa en España
Precio máximo en 2007 - caída de un 45% hasta 2013 - perspectivas
En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio de la vivienda; pasado 6 años, en junio de 2013, la vivienda había bajado un 35%.<ref>Evolución del precio de la vivienda en España, gráfica interactiva, en facilisimo, consultado el 17 de junio de 2013</ref><ref>Informe del precio de la vivienda en venta - Mayo 2013, fotocasa</ref> A finales de 2013 el precio de la vivienda habría acumulado una caída del 45%.<ref>El precio medio de la vivienda en España ya bajado un 45% desde 2007, Pisos.com, 14/1/2014</ref> España fue el país del mundo donde más cayó el precio de la vivienda. El tercer trimestre de 2013 el valor de los pisos en españa cayó un 9,46% respecto al tercer trimestre de 2012.<ref>españa lidera de nuevo la caída del precio de la vivienda en el mundo, idealista.com, 9/1/2014</ref>
En el primer trimestre de 2014, según la Sociedad de Tasación, la vivienda se abaratará un 5% ante las exiguas ventas.<ref>La vivienda se abaratará un 5% más en los próximos meses ante las exiguas ventas, Idealista.com, 14/1/2014</ref>
Para el economista José García Montalvo el precio de la vivienda en España debería ajustarse todavía un 35,4% durante los años siguientes a 2013. Montalvo argumenta que a la vista del índice PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4 años), que en el primer tirmestre de 2013 todavía estaba en 6,2 años, los precios deberían bajar un 35,4% más para recuperar los niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta bajada habría que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicaría una caída total entre el pico máximo de dicho año 2007 y el valle de un 53,3%.<ref name=josegarciamontalvo/><ref name=PRDyPER>Ver gráfico en pág. 111 sobre ratio precio de la vivienda sobre renta familiar Vivienda, José García Montalvo, Universitat Pompeu Fabra e IVIE</ref><ref>José García Montalvo (2007), Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en España</ref><ref>El precio de la vivienda en España sigue sobrevalorado un 24%, Observatorio de Coyuntura Económica del IJM, 25/01/2011 </ref> Según el portal inmobiliario pisos.com el precio de la vivienda desciende entre un 10 y 11% en 2013 y descenderá un 8% en 2014.<ref>El precio de la vivienda usada caerá hasta un 8% en 2014, según pisos.com, Invertia, 11/12/2013</ref> Según el portal Kelisto el precio de la vivienda en España ha bajado un 38,5% desde el máximo hasta 2013 y tendrá que bajar aún un 15,8% en los próximos 2 años -2014 y 2015-.<ref>Hipotecas burbuja: 580.000 propietarios atrapados en créditos que valen más que la vivienda, eldiario.es, Pilar Blázquez, 28/1/2014</ref>
Otros fuentes también consideran que la bajada de precios continuará varios años más allá de 2013, entre otras razones por la existencia de un gran parque inmobiliario vacío, la ausencia de demanda por razones demográficas,<ref>Los nacimientos caen en España un 13% en los años de la crisis. En 2012 solo nacieron 453.637 bebés. La media baja a 1,32 hijos por mujer. El número de defunciones registró el mayor aumento de la década, Público (España), 18/6/2013</ref> el alto desempleo y la profundidad de la crisis en España.<ref>¿Y si los precios de la vivienda nunca dejan de caer? España envejece y amenaza al ladrillo, elconfidencial, 26/3/2013</ref><ref>Borja Mateo: Tendremos pisos en España para 15 ó 17 años, en Invertia, 25/5/2011</ref> La agencia de calificación Standard & Poor's pronostica que el precio de la vivienda en españa deberá caer otro 20% en los próximos cuatro años y que la economía española permanecerá en recesión a lo largo del año 2013 y que el desempleo continúe subiendo, según recoge en un informe sobre la morosidad de los RMBS españoles (valores respaldados por hipotecas).<ref>S&P prevé que el precio de la vivienda caiga otro 20% y España siga en recesión, Invertia, 18/7/2013</ref> En 2013 la Comisión Europea aseguró que los precios de la vivienda en España seguirán cayendo al menos hasta 2014, tras un descenso acumulado que ya supera el 30% desde 2007 y el sector de la construcción no tocará fondo hasta 2015.<ref>Bruselas vaticina que la corrección del precio de la vivienda “no ha acabado”, Claudi Pérez, El País, 31/5/2013</ref><ref>España, entre los países donde más bajó el precio de la vivienda en el primer trimestre (ranking), en idealista.com, 12/6/2013</ref> La consultora RR. de Acuña & Asociados pronostica que el precio de la vivienda continuará bajando hasta 2025, año en el que habrá caido un 60% desde el precio máximo de 2007.<ref>Presentación Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario en España 2013</ref><ref>[http://www.nuevatribuna.es/articulo/economia/el-precio-de-la-vivienda-cae-en-picado/20130627205102094144.html El precio de la vivienda en España se desploma. Así lo apunta el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2013 que concluye se seguirá abaratando hasta 2025, Nueva Tribuna, 28/6/2013</ref>
En relación con la demografía de España el INE señaló que en 2012 el número de nacimientos se redujo por cuarto año consecutivo al descender un 3,9%. La edad media a la maternidad aumentó hasta 31,6 años y el número medio de hijos por mujer bajó a 1,32. Durante el año 2012 fallecieron en España 405.615 personas, lo que supuso un 4,6% más que en el año anterior. Se trata del mayor incremento anual de la década.<ref>Movimiento Natural de la Población e Indicadores Demográficos Básicos. Datos provisionales. Año 2012, INE, 18 de junio de 2013</ref> Además la población española se redujo en 2013 por primera vez en 15 años por el éxodo de extranjeros. La población empadronada en España se ha reducido en 205.788 personas respecto a 2012 situándose en 47,1 millones, lo que supone el primer descenso desde 1996.<ref>La población española se reduce por primera vez en quince años por el éxodo de extranjeros, Cadena Ser, 22/4/2013</ref> La población de España disminuyó en 113.902 personas durante 2012 y se situó en 46.704.314 habitantes a 1 de enero de 2013<ref>Cifras de Población a 1 de enero de 2013 – Estadística de Migraciones 2012, INE</ref> Según las proyecciones del INE España perderá 2,6 millones de habitantes -el 5,6%- durante el período 2013-2023.<ref>22 de noviembre de 2013, Proyección de la Población de España a Corto Plazo 2013-2023, INE</ref>
Evolución histórica del precio de la vivienda en España
Diferentes organismos oficiales publican datos sobre la evolución del mercado inmobiliario español: Ministerio de Vivienda de España o Ministerio de Fomento, Banco de España e Instituto Nacional de Estadística entre otros. Otros organismos no oficiales (como la Sociedad de Tasación) publican periódicamente datos sobre la evolución del mercado inmobiliario. Las cifras de la Sociedad de Tasación difieren en hasta el 30% respecto a las del Ministerio de Fomento<ref name=fomentovivienda/> y las del Banco de España.<ref>Banco de España, indicadores del mercado de la vivienda</ref>
Los índices de precios de la vivienda, según el Instituto Nacional de Estadística, -Base 2007 (100)- son los siguientes:<ref>INE - Índice de precios de la vivienda</ref><ref>[http://www.ine.es/jaxiBD/menu.do?L=0&divi=IPV&his=1&type=db INE- Índice de Precios de Vivienda, Medias anuales. Base 2007 Comunidades y Ciudades Autónomas]</ref><ref>El precio de la vivienda baja un 10,6% en 2013, la segunda mayor caída desde que comenzó la crisis, Público, 7/3/2014</ref>
| Índice de precio de la vivienda - Base 2007 (100) - Instituto Nacional de Estadística | |||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Años | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | ||||||||||
| Media anual | 100,000 | 98,487 | 91,901 | 90,071 | 83,442 | 71,978 | 64,349 | ||||||||||||
| Variación (%) | 9,8 | -1,5 | -6,7 | -2,0 | -7,4 | -13,7 | -10,6 | ||||||||||||
A continuación se relacionan los precios medios en euros por metro cuadrado de la vivienda libre (vivienda nueva + vivienda de segunda mano):<ref name=fomentovivienda>Bolentín estadístico - Precios de la vivienda - consultar precios de la vivienda libre. Consultado el 16 de noviembre de 2013</ref><ref name=econolandia>Precio dela vivienda en España, en econolandia.es</ref>
| Precio medio de la vivienda (nueva + segunda mano) en euros por metro cuadrado - Ministerio de la Vivienda - Ministerio de Fomento | |||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Años | 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
| Precio | 629,7 | 694,4 | 702,8 | 756,7 | 829,2 | 893,3 | 992,7 | 1.164,6 | 1.380,3 | 1.618,0 | 1.824,3 | 1.990,5 | 2.085,5 | 2.018,5 | 1.892,3 | 1.825,5 | 1.701.8 | 1.531,2 | 1.481,7 |
| Incremento anual (%) | 10,3 | 1,2 | 7,7 | 9,6 | 7,7 | 11,1 | 17,3 | 18,5 | 17,2 | 12,8 | 9,1 | 4,8 | -3,2 | -6,3 | -3,5 | -6,8 | -10,0 | -3,2 | |
La Sociedad de Tasación -ST- establece los siguientes valores:<ref>Sociedad de Tasación</ref><ref>¿Cuanto ha subido la vivienda en España en los últimos 26 años?, Idealista.com, Datos de la Sociedadad de Tasación</ref><ref name=econolandia/>
| Precio de la vivienda nueva en euros por metro cuadrado -Sociedad de Tasación | |||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Años | 1985 | 1986 | 1987 | 1988 | 1989 | 1990 | 1991 | 1992 | 1993 | 1994 | 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
| Precio | 326 | 413 | 535 | 682 | 857 | 915 | 933 | 919 | 917 | 954 | 989 | 1.002 | 1.036 | 1.089 | 1.187 | 1.335 | 1.453 | 1.667 | 1.931 | 2.286 | 2.516 | 2.763 | 2.905 | 2.712 | 2.558 | 2.476 | 2.376 | 2.212 | 2.102 |
| Incremento anual (%) | 26,7 | 29,5 | 27,5 | 25,7 | 6,7 | 2,0 | -1,5 | -0,2 | 4,0 | 3,7 | 1,3 | 3,4 | 5,1 | 9,0 | 12,5 | 8,8 | 14,7 | 15,8 | 18,4 | 10,1 | 9,8 | 5,1 | -6,6 | -5,7 | -3,2 | -4,0 | -6,9 | -4,98 | |
Valoración del precio de la vivienda
* Si la hipoteca tiene una larga duración y/o un alto interés la cifra total final -capital+intereses- que se paga por el préstamo llega a duplicar y triplicar el capital solicitado, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler.
* La cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos mensuales.<ref name=finanzasparatodos>Cuota de la hipoteca ¿cuánto puede permitirse?, en finanzas para todos, consultado el 17 de junio de 2013</ref>
En general el precio de la vivienda varía según las características de la vivienda: tamaño, calidad y ubicación, -rural, urbana, centro, periferia-, así como a factores y circunstancias socioeconómicas de los distintos países: demografía (crecimiento de la población, equilibrio o descenso, flujos migratorios), crecimiento económico, desempleo, precio del suelo, burbuja inmobiliaria, interés bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre otras. El precio de la vivienda condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la compra de vivienda, habitualmente deben suscribir créditos hipotecarios de larga duración con entidades bancarias para poder acometer la compra más importante a lo largo de la vida personal y familiar.<ref>Las mil y una variables que influyen en el precio de la vivienda, en Economía y Finanzas</ref>
Existen indicadores estructurales que permiten valorar si el precio de una vivienda es adecuado y económicamente viable, ya sean indicadores sobre los ingresos o salarios (ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible -PRD-), en relación con el precio del alquiler de la vivienda que quiere comprar (rentabilidad del alquiler o índice Per) o en relación con la cuantía y duración de la hipoteca a solicitar.<ref name=josegarciamontalvo>Perspectivas del precio de la vivienda en España, José García Montalvo, Cuadernos de información económica 227, marzo-abril 2013, pág. 53</ref>
En el precio de la vivienda en relación con la renta anual disponible se considera adecuada una ratio de 4,<ref>Los expertos creen que las casas solo han absorbido la mitad del ajuste de precios, Raquel Díaz Guijarro, Cinco Días, 8/7/2013</ref> es decir que el precio de compra de la vivienda es razonable económicamente si se aproxima a cuatro años de la renta familiar bruta disponible.<ref name=josegarciamontalvo/><ref name=PRDyPER>Ver gráfico en pág. 111 sobre ratio precio de la vivienda sobre renta familiar Vivienda, José García Montalvo, Universitat Pompeu Fabra e IVIE</ref>
El índice PER (del inglés Price to Earnings Ratio) indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Se considera un índice PER 15 -15 años de alquiler = precio de la compra de vivienda- como el adecuado en el sector inmobiliario.<ref>la vivienda en españa sigue sobrevalorada al menos un 15%, según el instituto juan de mariana, idealista.com, 21 de marzo de 2013</ref><ref name=PRDyPER/><ref name=josegarciamontalvo/>
En cuanto a la cuota mensual de la hipoteca se considera que no debe superar el 30% de los ingresos mensuales.<ref name=finanzasparatodos/><ref>Guía simpre para conseguir la mejor hipoteca en España</ref> Se recomienda, si es posible, la menor duración del préstamo en años, considerando un máximo de 15 años como límite ya que a partir de 15 años de préstamo los intereses pueden alcanzar prácticamente el mismo valor del capital solicitado e incluso doblar la cifra si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler. Además, resulta muy difícil establecer una previsión sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias económicas personales -que pueden mejorar pero también empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar las condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado hipotecario-<ref>El préstamo hipotecario y los tipos de interés, en Euroresidentes.com</ref>
Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios
También debe vigilarse el contenido de todas las cláusulas -la letra pequeña- de los contratos de hipoteca para evitar las que se consideran abusivas, tanto las denominadas cláusulas suelo.<ref>Qué es una cláusula suelo en un préstamo hipotecario, finanzas</ref><ref>Adiós a las cláusulas suelo de las hipotecas, El País, 12/6/2013</ref> como las claúsulas con intereses de demora desorbitados.<ref>Miles de hipotecas pueden ser nulas por contener intereses moratorios abusivos, 20 minutos, 10/4/2013</ref> Además es conveniente conocer la legislación hipotecaria del país, la posible existencia de la dación en pago en caso de no poder afrontar el pago de la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria así como la normativa sobre los desahucios y el lanzamiento que, llegado el caso, pudiera afectar al firmante de la hipoteca y a sus avalistas.
Si no puede suscribirse una hipoteca con la condición de que no supere el 30% de los ingresos o cuando la duración de la hipoteca se considere demasiado larga, se debe renunciar a la compra y valorar el ahorro como fórmula para acometer en un futuro la adquisición de la vivienda y así reducir la cuantía del préstamo y los riesgos de impago. También se debe considerar el alquiler como una forma más razonable de disfrutar de una vivienda digna cuando la capacidad de endeudamento es limitada.
Precio de la vivienda en alquiler en España
El precio del alquiler o arriendo en España alcanzó su pico máximo en mayo de 2007 -fin de la burbuja inmobiliaria en España y comienzo de la crisis inmobiliara española- con un precio medio por metro cuadrado de 10,12 euros metro2/mes. Desde 2007 ha acumulado un descenso del 28% hasta 2013. El precio medio de la vivienda de alquiler a finales de 2012 se situó en 7,28.metro2/mes. En ese mismo año los precios de los distritos más caros de algunas ciudades alcanzan los 14 euros metro2/mes y los distritos más baratos pueden bajar de los 4 euros metro2/mes.<ref>El precio de la vivienda en alquiler en España cae un 3,8% en 2012. Fotocasa</ref>
Valoración del precio de alquiler
De la misma manera que se establece la cuota máxima de la hipoteca sobre los ingresos familiares puede decirse que el coste del alquiler mensual tampoco debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. El resto de ingresos debe cubrir otros gastos y garantizar unas condiciones dignas de vida -alimentación, vestido, sanidad, educación y otros gastos imprescindibles-.<ref>[http://www.ehowenespanol.com/cuanto-sueldo-deberias-gastar-alquiler-sobre_41735/ ¿Cuánto de tu sueldo deberías gastar en alquiler?, en finanzas, consultado el 17 de junio de 2013</ref>
También puede utilizarse el índice PER que indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler un inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Si bien al contrario que en el caso de la compra, en el caso del alquiler un índice PER alto -por encima de 15- puede considerarse correcto, por encima de 17 muy adecuado y por debajo de 10 pésimo. Es decir, cuando el precio de compra respecto al alquiler es superior a 15 años puede interesar alquilar y claramente interesa cuando supera lo 17 años o más.<ref>la vivienda en españa sigue sobrevalorada al menos un 15%, según el instituto juan de mariana, idealista.com, 21 de marzo de 2013</ref><ref name=PRDyPER/><ref name=josegarciamontalvo/>
Referencias
Véase también
Enlaces externos
- Precio de la vivienda en España
- Banco de España, indicadores del mercado de la vivienda
- Bolentín estadístico - Precios de la vivienda - consultar precios de la vivienda libre
- Simuladores de hipoteca
- Noticias
